你也可以買法拍屋
要建立買房子的成功獲利經驗，第一個要件就是要降低成本，而法拍屋就是低成本的首選。但是法拍市場總是予人龍蛇雜處的印象，一般人似乎很難介入這個神祕市場，法拍屋真的很難買嗎？看完本篇介紹，法拍屋就可以輕鬆買了。
每個人都想買到便宜的房子，若是只憑運氣，可遇不可求；若是要靠技術，專業與經驗就非常重要。
法拍屋就是在專業技術中，歸類在高難度的一項，不只過程繁複陌生，還不時從新聞媒體得知，購買法拍屋之後房屋被破壞的消息，以及一些不肖法拍業者欺騙消費者的新聞，讓人整個對法拍屋的印象就是一個『不好』。
不諱言這是長期以來社會大眾對法拍屋的普遍印象，但是這幾年隨著房地產熱潮再起，有更多人投入房地產業，讓傳統產業也逐漸披上科技色彩，進而出現轉化形象的跡象，法拍屋就是其中一例。
過去以黑道把持的海蟑螂行為，現在大多已不復見；取而代之的，是新興起制度化的專業代標業者。雖然現在還在起步中，但至少已經讓一般民眾慢慢降低疑慮，願意去接觸法拍屋產品。
法拍屋就是在專業技術中，歸類在高難度的一項，不只過程繁複陌生，還不時從新聞媒體得知，購買法拍屋之後房屋被破壞的消息，以及一些不肖法拍業者欺騙消費者的新聞，讓人整個對法拍屋的印象就是一個『不好』。
不諱言這是長期以來社會大眾對法拍屋的普遍印象，但是這幾年隨著房地產熱潮再起，有更多人投入房地產業，讓傳統產業也逐漸披上科技色彩，進而出現轉化形象的跡象，法拍屋就是其中一例。
過去以黑道把持的海蟑螂行為，現在大多已不復見；取而代之的，是新興起制度化的專業代標業者。雖然現在還在起步中，但至少已經讓一般民眾慢慢降低疑慮，願意去接觸法拍屋產品。
法拍屋標購流程
「迷信」也是影響房地產的重大因素之一，過去也常有人認為，法拍屋是不吉利的房子，所以才會被主人所遺棄；但是現在投資置產抗通膨的觀念愈來愈普及化，只是要區位好、非兇宅或是瑕疵屋，價格便宜最重要，再加上法拍屋買賣流程又愈來愈透明化，門檻一降低，更多民眾前仆後繼搶進市場。
法拍屋顧名思義，就是指法院拍賣的房子，大多是從銀行欠繳款項而來的，像是積欠房貸三到六個月催繳而未繳、信用卡或現金卡款項經催繳未繳、或是因為積欠稅金（所得稅、遺產稅、營業稅等等）、或是幫人做保之累、更甚者是管理費長期未繳等等。只要有以上任一項，或是長期催繳都沒有回應，房子最後可能就會走上拍賣途徑了。
法拍流程如圖所示，流程中可知，法拍最誘人之處，就是價格上的優勢，第一次拍賣的價格，大都以比市價要便宜一成左右，若是流標，進入第二次拍賣時，必須按照前一次底價，再下降二十％，每再加一拍，價格就再下降二十％。
舉例來說，法院拍賣一間市價八百萬的房子，第一次拍賣底價可能設定在六百四十萬，若是流標，第二次設定的拍賣底價，就會降低到五百一十二萬，若是再度流標，第三標底價就會變成四百一十萬，第三標幾乎是市價的半價，當然讓人動心。
順利得標之後的第二個重點，就是要在七日之內繳清剩餘的八成尾款。一般人是不大可能在短時間內籌足尾款，大多請代標公司協助，或是有些銀行有承作尾款代墊，但是利率會高一些。
接下來的點交也是一大重點，房屋是否點交，在法院公告時查封筆錄就已明顯列出，除非與該房屋有特殊關係，不然盡量購買標示「點交」的房子，問題比較少。
法拍屋顧名思義，就是指法院拍賣的房子，大多是從銀行欠繳款項而來的，像是積欠房貸三到六個月催繳而未繳、信用卡或現金卡款項經催繳未繳、或是因為積欠稅金（所得稅、遺產稅、營業稅等等）、或是幫人做保之累、更甚者是管理費長期未繳等等。只要有以上任一項，或是長期催繳都沒有回應，房子最後可能就會走上拍賣途徑了。
法拍流程如圖所示，流程中可知，法拍最誘人之處，就是價格上的優勢，第一次拍賣的價格，大都以比市價要便宜一成左右，若是流標，進入第二次拍賣時，必須按照前一次底價，再下降二十％，每再加一拍，價格就再下降二十％。
舉例來說，法院拍賣一間市價八百萬的房子，第一次拍賣底價可能設定在六百四十萬，若是流標，第二次設定的拍賣底價，就會降低到五百一十二萬，若是再度流標，第三標底價就會變成四百一十萬，第三標幾乎是市價的半價，當然讓人動心。
順利得標之後的第二個重點，就是要在七日之內繳清剩餘的八成尾款。一般人是不大可能在短時間內籌足尾款，大多請代標公司協助，或是有些銀行有承作尾款代墊，但是利率會高一些。
接下來的點交也是一大重點，房屋是否點交，在法院公告時查封筆錄就已明顯列出，除非與該房屋有特殊關係，不然盡量購買標示「點交」的房子，問題比較少。
『代標公司』如何選擇
代標公司就是幫你標購法拍屋的公司，服務項目包括過濾房屋，避免買到問題屋；價格評估，幫客戶精算合理標價，盡量用最可能低價買到手；代理標購，購屋人不用親至現場；尾款代墊，辦理銀行代墊尾款及後續貸款；以及協助交屋等等。
任何產業有所謂的「生態」，法拍市場算是生態比較複雜的，因此更需要代標公司幫民眾辦理這些程序，或是與書記官、警察、甚至是現有住戶進行溝通談判等等，只要找到好的代標公司，都可以幫你解決這些問題。
至於如何選擇，則可參考下列重點。
1. 需為合法公司：代標公司服務內容，基本上還是屬於民法上「居間」性質，根據內政部在民國八十九年解釋函，代標公司也要受到不動產經紀業管理條例的約束，因此該公司應該要加入當地的仲介公會，服務人員最好也是有經紀人執照，這些都是買方委託的保障，資料在當地的仲介公會或仲介全聯會都可以查到。
2.盡量找有交屋結案：服務流程最好是從頭到尾，有些公司只服務到標購貸款，不負責交屋，這樣後續還是容易出狀況，盡量選擇從物件挑選到交屋結案全程服務的代標公司。
3. 合理收費：每一家公司都是自認收費合理，實際上還是有行規的。一般收費標準約是房屋底價四％以內，分為兩個階段，得標當天支付百分之七十，交屋再支付尾款百分之三十，其他階段一般都不需要收費。
4.誠正信實：不動產交易的買賣委託，信任是很重要的關鍵，公司或經紀人是否值得信任，會依個人主觀因素而定，在言談中、服務過程中都可見其端倪，專業素養也需要特別感受一下。
任何產業有所謂的「生態」，法拍市場算是生態比較複雜的，因此更需要代標公司幫民眾辦理這些程序，或是與書記官、警察、甚至是現有住戶進行溝通談判等等，只要找到好的代標公司，都可以幫你解決這些問題。
至於如何選擇，則可參考下列重點。
1. 需為合法公司：代標公司服務內容，基本上還是屬於民法上「居間」性質，根據內政部在民國八十九年解釋函，代標公司也要受到不動產經紀業管理條例的約束，因此該公司應該要加入當地的仲介公會，服務人員最好也是有經紀人執照，這些都是買方委託的保障，資料在當地的仲介公會或仲介全聯會都可以查到。
2.盡量找有交屋結案：服務流程最好是從頭到尾，有些公司只服務到標購貸款，不負責交屋，這樣後續還是容易出狀況，盡量選擇從物件挑選到交屋結案全程服務的代標公司。
3. 合理收費：每一家公司都是自認收費合理，實際上還是有行規的。一般收費標準約是房屋底價四％以內，分為兩個階段，得標當天支付百分之七十，交屋再支付尾款百分之三十，其他階段一般都不需要收費。
4.誠正信實：不動產交易的買賣委託，信任是很重要的關鍵，公司或經紀人是否值得信任，會依個人主觀因素而定，在言談中、服務過程中都可見其端倪，專業素養也需要特別感受一下。
法拍屋常見問題
Q1：「點交」與「不點交」有何差異？
A1：「點交」就是在拍定後繳清價款後，並取得權利移轉證書，依流程辦理並向法院具狀聲請點交，法院會安排時間履勘，或依法強制執行點交房屋，簡單來說，就是由法院幫你處理後續程序。
相對地，「不點交」就是在拍定之後，法院不會安排點交程序。此時，可能就會要自行跟現住人協商，這點對一般人來說是十分困難的，除非本身就是現住人，或是無人占用等等。也就是說，與該房子具有某種淵源因素的人，才會挑選「不點交」的法拍屋。
Q2：房子被銀行拍賣後，是否欠銀行的錢就一筆勾銷了？
A2：房屋貸款是一種借貸行為，而非交換，也就是所謂的債權與債務關係，所以說，欠多少，就應該還多少，法院拍賣只是銀行執行債權回收的方式之一。
因此，債務人的義務就是要清償貸款，不動產只是抵押品，並非放棄抵押品就可以結束借貸關係。
若房子被拍賣後，拍賣價款不足以清償債務，借款人（即債務人）仍有清償債務的法律責任，債務人若未繼續還款，債權人可訴請法院處分借款人在銀行的存款，或處分借款人其他的不動產或動產。萬一借款人沒有不動產或存款，銀行仍可請法院自借款人每月收入中，扣除三分之一來償還債務。
Q3：如何尋找法拍屋資料？
A3：院公告：各地方法院公佈欄會張貼法拍屋公告，或是法院的官方網站上，也會提供待拍屋的相關資訊。
銀行公告：銀行分行現場，或是銀行網站上，都會公告即將法拍的房屋資料。有興趣在法拍前購買的民眾，其實可以直接找銀行洽購。
網路：除了法院公告及銀行公告可以上網搜尋之外，近年網路上也興起許多法拍屋資訊的網站，查詢相關資料十分便利。
A1：「點交」就是在拍定後繳清價款後，並取得權利移轉證書，依流程辦理並向法院具狀聲請點交，法院會安排時間履勘，或依法強制執行點交房屋，簡單來說，就是由法院幫你處理後續程序。
相對地，「不點交」就是在拍定之後，法院不會安排點交程序。此時，可能就會要自行跟現住人協商，這點對一般人來說是十分困難的，除非本身就是現住人，或是無人占用等等。也就是說，與該房子具有某種淵源因素的人，才會挑選「不點交」的法拍屋。
Q2：房子被銀行拍賣後，是否欠銀行的錢就一筆勾銷了？
A2：房屋貸款是一種借貸行為，而非交換，也就是所謂的債權與債務關係，所以說，欠多少，就應該還多少，法院拍賣只是銀行執行債權回收的方式之一。
因此，債務人的義務就是要清償貸款，不動產只是抵押品，並非放棄抵押品就可以結束借貸關係。
若房子被拍賣後，拍賣價款不足以清償債務，借款人（即債務人）仍有清償債務的法律責任，債務人若未繼續還款，債權人可訴請法院處分借款人在銀行的存款，或處分借款人其他的不動產或動產。萬一借款人沒有不動產或存款，銀行仍可請法院自借款人每月收入中，扣除三分之一來償還債務。
Q3：如何尋找法拍屋資料？
A3：院公告：各地方法院公佈欄會張貼法拍屋公告，或是法院的官方網站上，也會提供待拍屋的相關資訊。
銀行公告：銀行分行現場，或是銀行網站上，都會公告即將法拍的房屋資料。有興趣在法拍前購買的民眾，其實可以直接找銀行洽購。
網路：除了法院公告及銀行公告可以上網搜尋之外，近年網路上也興起許多法拍屋資訊的網站，查詢相關資料十分便利。
其他注意事項
一．原屋主是否積欠管理費：因為會被列入成本計算，少則數千，多則十幾萬。
二．需將屋況整理費用計入：法拍屋價格低是一大誘因，應該要將未來整理屋況費用算進來。至於房價的市場行情，比較實際的作法，可以從附近鄰居訪查，得知前屋主使用概況一二，但建議還是從自己熟悉的區域路段著手為宜。
三．點交前應先與現居住者溝通：若委託代標公司，應該都會事先溝通協調，主要是避免過程中與原屋主或是現居住者發生不愉快，導致對方作出一些情緒性的行為影響點交。
四．點交後才取得使用權：多數人都以為，取得法拍屋的所有權，就等於取得法拍屋的使用權，其實並不然，還是要等完成點交之後，才擁有使用權；若在點交前逕行進入或換鎖，可能會觸及法律問題。
二．需將屋況整理費用計入：法拍屋價格低是一大誘因，應該要將未來整理屋況費用算進來。至於房價的市場行情，比較實際的作法，可以從附近鄰居訪查，得知前屋主使用概況一二，但建議還是從自己熟悉的區域路段著手為宜。
三．點交前應先與現居住者溝通：若委託代標公司，應該都會事先溝通協調，主要是避免過程中與原屋主或是現居住者發生不愉快，導致對方作出一些情緒性的行為影響點交。
四．點交後才取得使用權：多數人都以為，取得法拍屋的所有權，就等於取得法拍屋的使用權，其實並不然，還是要等完成點交之後，才擁有使用權；若在點交前逕行進入或換鎖，可能會觸及法律問題。
住展房屋網 (2009-09-18)
